大西北网4月1日讯 3月30日，除了央行等部委联合出台居民购买第二套住房首付款降为四成之外，财政部与国税总局联合发布的通知规定，买卖二手房免征营业税期限从5年下调至2年可谓是最大的亮点。
　　
　　楼市新政靴子落地，是否会影响兰州的二手房市场？兰州二手房能否迎来复苏回暖的拐点？对此，众多业内人士表示，“楼市新政的力度超乎预期。”借助新政策的东风，兰州二手房成交量有望迅速回暖，同时房价短期内不会马上反弹。
　　
　　二手房营业税显著降低
　　
　　与历史上的财税政策比较来看，最新营业税政策似乎又回到了2009年，也是对2011年这一政策的再度调整。
　　
　　据了解，为遏制房价过快上涨，此前国家曾经多次对二手房交易税进行调整。2005年将免征营业税期限“一年”调整为“两年”；2009年12月，免征期限由“两年”调整为“五年”；2011年1月，在免征营业税期限五年的基础上，二手房销售总额差额计征改为全额计征。
　　
　　搜房网房天下二手房集团兰州分公司总经理闫超认为，税收新政策会进一步释放改善性住房市场需求，增强市场的交易量。对于很多购房者来说，不用承担以前要被卖方转嫁的营业税，降低其购房成本，能够省一笔钱。
　　
　　二手房市有望快速回暖
　　
　　采访中，多名业内人士向记者表示，由于此前营业税大多摊到买家头上，营业税缩短为满2年免征，可以帮助大量持房观望和持币观望的人入市，二手房楼市会快速回暖。
　　
　　闫超告诉记者，从去年年底至今，在国家一系列对房地产利好的影响下，搜房网网站流量明显回升，增长了近50%，显示出楼市回暖的迹象，而新政策的出台，对于兰州二手房市场的刺激作用将会十分明显。闫超认为，“2014年兰州的楼市，由于新房开盘量较多，二手房成交量处于较低水平，但在新政策出台之后，将减少交易成本，增加改善性住房需求性，之前观望的人们更愿意出手，二手房交易量有望增多。”
　　
　　兰州宏辉房产总经理杨成虎也持有同样的观点，杨成虎告诉记者，2014年兰州买房的客户主要以刚性需求为主，但新政策出台将释放改善性需求，使二手房成交量持续上升，刺激兰州二手房市场的走量，以高端楼盘为主的区域将会受影响比较大。同时，受此影响，二手房的成交转化率也将增高，一套房子以前可能需要一个月的时间成交，现在可能半个月甚至更短时间就能成交。
　　
　　据了解，在新政策出台后，3月31日兰州各房屋中介门店的客户到访量已经明显增多，显示出新政策已经开始提振购房者的信心。
　　
　　营业税“五改二”兰州万套二手房或受益
　　
　　买卖二手房免征营业税期限从5年下调至2年，以此推算，受影响最大的应该是2010年至2013年之间成交的商品房，过去它们在二手房市场成交时，按调整前政策都要按相应的规定缴纳营业税，而现在则可以免征或者差额征收。
　　
　　采访中，众多业内人士表示，在二手房交易成本中，营业税占据了较大的比重，直接制约了二手房的成交，尤其是在一手房市场不断打折促销的情形，一、二手房的价格甚至出现了倒挂。现在新政策出来以后，极大地减轻了交易双方的成本。闫超告诉记者，目前兰州市二手房挂牌量约在5.6万套，即使此次满足“五改二”条件的比例仅有20%，那么也意味着兰州至少有超过一万套二手房可以获得上述税收优惠。而2014年兰州市二手房成交量在两万套左右，如果有一万套住房因新政策获利，这个比例已经非常可观了。
　　
　　不过亦有业内人士认为，新政策的出台，也将对二手房的价格形成正反两面的作用。比如说，从二手房的供应角度看，部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，这个时候会带来二手房供应量的增进，进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面，目前此类政策下也会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。从这个角度看，二手房价格面临了正反两面的影响。
　　
　　满两年百万二手房可免交5万营业税
　　
　　营业税“五改二”，出售100万元房屋可省5万元
　　
　　以一套100平方米价值100万元的楼房为例，如果未过5年，旧政需缴的营业税是5.65万元(5.65%×100万)，新政则只需过2年，便可节省这5.65万元。
　　
　　普通住房和非普通住房划分标准
　　
　　非普通住宅有三个标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2.单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3.实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个，即为非普通住宅，反之则为普通住宅。
　　

　　
　　信贷松绑兰州楼市能否“雄”起？
　　
　　业内人士：政策调整力度之大出乎意料，对市场整体利好
　　
　　3月21日一大早，在位于火车站西路的一家房产中介店里，刚刚上班小张就打电话给此前的几个客户：“首付比例下调了，上次看好的那套房还要不要考虑？”3月30日晚，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会联合发文，公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%，二套房公积金贷款首付比例降为30%，商业个人住房贷款二套房最低首付款比例调整为40%。虽然，此前业内对信贷政策的松绑早有预计，然而此次政策调整力度之大，还是让很多业内人士出乎意料。
　　
　　政策解析
　　
　　二套房商贷最低首付比例下调至40%
　　
　　通知明确，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
　　
　　解读：业内人士认为，本轮楼市放松幅度超过此前各界预期。按照此前规定，兰州市购买二套房首付比例为六成，贷款利率按现行利率上浮1.1倍执行。此次调整之后，例如一套100万的住房，原来必须首付达到60万元，而如今只需要首付40万元，减少了20万元。
　　
　　二套房公积金贷款首付比例降为30%
　　
　　缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
　　
　　解读：据兰州住房公积金管理中心有关人士介绍，此前，公积金贷款首套房首付比例最低为30%，而缴存职工家庭购买二套房，所购房产为商品房、经济适用房的，贷款额度比例不得超过50%，也就是说二套房公积金贷款最低首付比例为50%，而按照这一政策，以后将降低为30%，等同于此前的首套房，政策幅度之大可见一斑。
　　
　　买方声音
　　
　　有购房者已经开始跃跃欲试
　　
　　市民程先生从山东来兰州已经3年了，此前购买居住的房屋仅有一室一厅，不到40平方米，过完年从山东老家回来，程先生就开始寻找合适房源，准备购买一套自住房屋。程先生告诉记者：“从去年开始，看到兰州房价开始出现小幅下降的态势后，就准备要出手换一套大一点、地段好一点的房子了，此次看到国家下调了公积金住房贷款首付比例等消息，很开心，目前正在全力寻找合适的房源。”
　　
　　市民苏女士告诉记者：“都说兰州的房价到顶了，再涨也涨不到哪里，但话说回来，好地段的房子寄望它降价估计也降不到哪儿去，现在一家老小挤在一套小房子里，住着也不方便，还是趁早买了住吧！”记者采访了解到，目前已经有好多购房者，特别是改善性需求的购房者，已经在跃跃欲试了。
　　
　　也有购房者继续坐等房价下跌
　　
　　然而记者采访中了解到，同样也有很多购房者并不急于出手购房。市民王先生是单身，在兰州租房居住已经有5年的时间了，王先生认为，目前兰州房价已经出现了稳中有降的态势，未来一两年，再度扭头上涨可能性很小，所以先看看再说。跟王先生抱有相同观点的市民也不少，市民陈先生就说道：“贷款首付比例是减少了，但房屋总价还是挺高的，等等再看吧！”
　　
　　业内观点
　　
　　商家：松绑的效应不可小视
　　
　　科威不动产静宁路店的销售经理马志新告诉记者，今年3月份，二手房交易市场整体比较活跃，相比较前两个月，成交量几乎翻了一倍，相比较去年3月份，今年同期的成交量也要好很多，主要是房价经过了去年一年的盘整，被抑制的需求开始慢慢爆发出来了。
　　
　　58同城网兰州站的负责人告诉记者，此次国家出台的信贷政策，意图很明显，就是看准了城市里有着改善性住房需求的这一群体，这一群体购房需求比较强烈，而且也往往具有良好的购买力，所以减少二套房首付比例的政策，刺激作用不可小视。
　　
　　中海地产的一位销售经理告诉记者，如果二套房信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策，如此一来，挤压多年的购房需求将会被彻底释放，这对新房和二手房市场都将是大的利好。
　　
　　银行：将意味着政策方向的全面调整
　　
　　兰州某银行的一位信贷经理告诉记者，此次住房信贷政策放宽，为什么会引起如此强烈的关注，究其原因还是因为二套房贷款政策是2013年楼市收紧的标志性政策。2013年楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从六成上浮到七成，这种情况下，松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。2014年9月，央行发布的松绑限贷政策事实上已经放松了改善需求入市，但主要针对的是卖一买一需求。此次对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。
　　
　　至于具体执行层面，有银行业内人士告诉记者，由于目前各个城市的二套房首付比例不同，未来如何调整，尚需等收到监管层正式文件和总行通知之后，上述政策才能正式落地，各家银行对利率敏感程度存在差异，也将是影响该政策实施的一大因素，具体还不明朗。
　　
　　专家：对于市场无疑还是一大利好
　　
　　兰州交通大学房地产研究所刘义教授认为，此次调整二套房首付比例，放宽信贷政策，对于兰州楼市来说，无疑是一个利好信息，政府部门救市的意图已经很明显。目前，兰州的存量房比较多，政策刺激的不仅是刚性需求，更多的是改善性需求，二套房最低首付比例相比由之前的接近70%调整到40%，这对购房者的经济负担减轻了不少，而且加上去年以来，央行多次降低利率，这都将大大减轻了购房者的经济压力，对兰州楼市整体利好。
　　
　　当然，也有一位不愿具名的专家认为，目前信贷政策的放宽，仅仅是为此前的过紧的调控政策松绑而已，释放的主要是调控阶段被抑制的刚性需求和改善性需求，在一个楼市稳中有降的市场预期下，投资性购房需求早已人去楼空，一方面刚性需求依然旺盛，而另一方面，多年增长的楼市存量也堪称“压力山大”，信贷政策的松动能否力挽楼市“熊”猛的颓势，还有待市场进一步洗礼。　　
　　 (责任编辑：鑫报)