北京市住房和城乡建设委员会、通州区政府8月14日晚间下发《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，在此前北京市房地产限购政策基础之上对通州的商品房提出了更严格的限购措施，并于8月15日开始执行。中国证券报记者从房地产经纪机构了解到，这一政策已经开始对通州房地产市场产生影响。

    多位业内人士对中国证券报记者表示，通州限购升级有望平抑房价，但由于此次限购不包括商住项目，商住项目或将加快上涨。此外，购房需求有可能转向通州周边区域，刺激周边区域房价上涨。

    通州房地产限购升级

    此次限购升级涉及通州新建商品住房和二手住房。文件要求，以下家庭暂停向其出售通州区商品住房：已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的北京市户籍居民家庭；无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在全国限购都在放松或取消的大背景下，通州区域限购进一步收紧，旨在遏制近期借“通州行政副中心”一事炒高房价。在北京市政府迁址通州尚未取得实质性进展的情况下，部分开发商和机构却借机炒高房价，严重干扰了民生。

    中国指数研究院分析认为，此次政策调整进一步明确了通州未来的人口梳理导向，即将户籍和工作作为引导人口流向的主要依据，未来更有利于合理优化地方人口结构，梳理分流非相关人口，从长期看将有利于缓解北京东部一直面临的人口和交通压力。

    需求外溢效应显现

    据中国证券报记者了解，这一政策8月15日开始执行，但一些购房者在新政实施之前已加快了购房速度，在我爱我家通州区域门店，大量赶搭政策末班车的购房人排队审核资质。新建商品住宅市场同样火爆，部分楼盘选择连夜开盘。8月15日，通州二手房市场明显降温，部分急于出手的业主开始主动降价，降价幅度从10万元到20万元不等。

    中国指数研究院认为，此次调整短期内将有效抑制通州房价过快上涨的行情。但通州供应端相对紧张，限购下未来房价仍面临上涨压力。中原地产首席分析师张大伟认为，限购收紧对通州市场将出现多方面的影响，价格涨幅被抑制，但依然会上涨。目前通州核心区的商品房住宅处于净去化状态。通州可售商品房住宅库存为最近6年的低点；土地市场方面，经过多年消化，最近3年通州供应的住宅土地只有8宗，大部分还是自住房，供应集中在台湖等新区。

    通州限购升级落地后，受限购政策影响无法在通州购房的需求已经开始外溢。来自我爱我家门店的信息显示，通州周边区域楼市的关注度明显上升，客户咨询量、看房量明显上升。北京的顺义和亦庄，环北京区域的燕郊、大厂和香河等区域的部分楼盘酝酿涨价。

    多位业内人士表示，此次通州限购升级，有可能会刺激通州商住项目市场升温。亚豪机构市场总监郭毅对中国证券报记者表示，通州交通、教育、商业零售等配套设施建设方面正在逐渐完善，而通州限购升级不涉及商住项目，对商住项目将形成利好，未来商住项目市场有望升温。