米东区土地升值卖宅院的农民反悔了

宅基地卖4万7年后56万“赎”回

大西北网讯 如同几年前在北京闹得沸沸扬扬的画家村“宋庄案”一样，随着土地升值，当初低价卖宅基地的农民反悔了。

乌市米东区人民法院年初审理的一桩宅基地纠纷案，近期终于达成和解：2007年，米东区农民王某以4万元卖掉自家房屋和宅基地，如今，他愿以56万元“赎”回。

2003年，米东区古牧地镇大破城村村民王某在本村取得一处405平方米的宅基地。第二年，王某在这片宅基地上建了两间砖木结构房屋。2007年10月，急需用钱的王某与宁夏来疆人员马某签订一份《房屋买卖协议》，将自有的宅院及两间砖木结构房屋转让给马某，转让价4万元。当天，马某向王某支付了4万元转让款，王某交付了房屋及宅院。之后，马某在该宅基地上修建了3间砖混结构房屋，并居住至今年年初。

2014年年底，古牧地镇大破城村的村集体土地被征收。面对可观的征收补偿金，王某很后悔当初的决定。今年年初，他以“马某是外来户，无权享有村里的宅基地、房屋买卖协议无效”为由，要求马某腾房，已在这里生活了7年多的马某不同意，双方僵持了几个月。

今年3月，王某向米东区人民法院起诉，要求确认其与马某签订的《房屋买卖协议》无效，要求返还争议房屋及院落。

王某7年前转让住房和宅院的行为是否有效？法庭上，双方争执不下。

“当初是你要卖房，我就买了，现在房价上涨，你反悔，不讲信用。”马某认为，王某打官司就是为了获取更大的利益。

“你不是我们村上的人,宅基地不是你想买就能买。”王某振振有词。

米东区法院一审后，判决马某与王某签订的《房屋买卖协议》无效，马某返还王某诉争房屋及院落。案件进入执行阶段后，法官多次找王某做工作。最终，王某对马某表示内疚和歉意，自愿一次性向马某补偿56万元，双方达成执行和解。

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宅基地交易违规买卖双方都担责

近年来,乌鲁木齐城市近郊的农村房屋私下交易日益增多。在房价上涨、土地征迁补偿高涨的情况下，有些出卖方为获取更大的利益而反悔，导致纠纷不断增多。

根据我国《土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山属农民集体所有。2004年10月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由于农村房屋买卖必然涉及宅基地，而宅基地买卖是法律禁止的，因此，城镇居民购买农村房屋的合同应认定为无效。

本案中，马某购买房产后居住7年多，生活趋于安定，如果判决返还房屋，就是支持不诚信行为，所以，违规交易双方都要承担后果。审理此案的法官说，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，本集体组织外的人员无权取得，马某是外来人员，不能受让诉争宅基地，故原告、被告签订的《房屋买卖协议》无效。合同被确认无效后，被告可要求原告返还因合同取得的财产，并可要求有过错方予以赔偿。

宋庄房产案轰动一时

2002年，北京市通州区宋庄镇的农民马海涛以4.5万元的价格将自家宅院卖给画家李玉兰。后因宋庄重新规划，很多房主获得巨额补偿。2006年12月，马海涛向法院起诉要求画家返还房屋。

经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛返还李玉兰9.3万元的卖房款与补偿款。因案件走向影响着有同样遭遇的其他12位画家。

3个月后，以“信赖利益损失”为主要诉讼理由，李玉兰反诉马海涛，要求赔偿48万元。2009年，经法院最终判决，李玉兰获赔28万余元赔偿。这一判决轰动一时，此后，农民卖房后反悔的大量纠纷案件不断涌入法院。