一二线城市楼市平淡地市火暴 高溢价地块频出存隐患
对于刚过去的金九银十来说，楼市可谓疲态初显。而与楼市成交平淡形成鲜明对比的是土地市场火暴，尤其一二线城市高溢价地块频出。业内人士分析指出，高地价将刺激一二线楼市的涨价预期，但同时或给房企发展埋下巨大隐患。
“地王”频出，一二线城市土地交易额和溢价率屡创新高
中国指数研究院日前发布百城房价数据，１０月，全国１００个城市（新建）住宅平均价格为每平方米１０８４９元，环比微涨０．３％。据中原地产数据显示，全国主要的５４个城市在九十月份销售５１．７０万套，环比七八月份多卖了１３５５套，微涨０．２６％。领涨全国数月的深圳楼市，在“金九银十”销售旺季呈现出了年内“小低谷”，新盘开盘销售率大幅走低。
不过，相比平淡的楼市，土地市场表现火暴，尤其一二线市场尤为明显。记者梳理发现，近段时间来，一二线城市频出区域地王，北京、上海、福州、苏州等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超过５０％的土地出让。
今年１０月３０日，北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，以８５．９５亿元成交，成为北京史上成交总价第二高的地块，仅次于今年１月７日以８６．２５亿元成交的丰台白盆窑地块。
在杭州举行的１０月收场土地出让会上，金茂历经５６轮恶战夺下寰宇天下南地块，折合楼面价２１５１２元／平方米，溢价率６６％，身兼２０１５年杭州总价地王和滨江区单价地王。
９月，融侨集团以２３．６亿元竞得原福州师专地块，楼面价每平方米１９２２４元；１０月，福州中鼎投资有限公司以３３．４亿元竞得一旧屋改造地块，楼面价达每平方米２２５８４元，成为福州新地王。
据南京国土部门发布的数据显示，今年前１０个月，南京市区共卖出４９幅经营性用地，实际成交面积达２４９．５５万平方米，总成交金额达５５９．７亿元，平均地价由去年的每平方米９０５６元上升至１８８９５元。
中原地产统计数据显示，截至９月底，一线城市９月土地成交额达５８９亿元，创年内新高，环比上涨１８０％，平均溢价率３０．３％，创年内新高。在纳入统计的３６个二线城市中，９月土地成交额达到１０２３亿，环比上涨１８．９％，也是年内最高。
“虹吸效应”显现，土地市场分化或继续扩大
业内人士分析认为，目前土地市场上已显现出“虹吸效应”。由于一线城市保值增值属性明显，一些房企为规避三四线城市库存过剩风险，纷纷到一二线城市拿地，导致三四线城市房地产市场进一步萧条。
“原先公司多布局于福建本土，目前公司已把更多精力放在长三角地带，一二线城市已是企业投资重点。”闽系房企正荣集团销售部郭经理告诉记者。
今年４月，广州富力地产在北京高调推出富力运河十号项目。这被视为富力地产２０１５年回归一二线城市的最新动态。富力地产董事长李思廉表示：“集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。土地收购机会只限于考虑北京和广州等一线城市。”
进入９月，碧桂园、万科、阳光城、保利等公司在土地市场均斩获颇丰。记者统计发现，９月万科在杭州、沈阳、上海等一二线城市土地市场频繁落槌；而阳光城不仅在福建晋江、上海等深耕城市强势拿地，更在杭州、苏州等城市开辟新战场；保利也在佛山、太原、上海、武汉等一二线城市频繁出击。
“从库存的角度来看，一二线城市已迎来补仓时机。”克而瑞研究中心分析师黄彬认为，随着重点城市的去库存化周期降低，开发商竞相进入土地市场“补仓”。
多名专家预测，一二线城市的本轮土地热潮还将持续。“按规律，下半年是各地集中推地的时间。‘前松后紧’的供地节奏，也往往决定了四季度会有一批优质地块入市。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠说。
在黄彬看来，与一二线城市的土地供不应求不同，三四线城市普遍存在供大于求现象。
高地价或是“双刃剑”，成本上升房企存隐患
业内分析，虽然土地市场火热短时间内不会带来房价明显上升，但土地回暖往往是楼市走强的“先声”。一些专家认为，随着高地价项目入市，开发成本加大，拿地房企会通过后续的经营逐步抬价。
“高地价项目入市，也会影响周边项目，从长远来看，将导致片区整体房价走高。”福州一地产公司高姓销售总监说。
事实上，高价地持续涌现已经实质性地推高了部分楼盘的售价。福州９月份原福州师专地块拍出楼面价每平方米１９２２４元后，尽管福州住宅市场的库存量依然处在高位，但记者采访发现，该地块周边仍有多个楼盘相继以“未来房价要涨”为由每平方米提价３００元到５００元左右。
在黄彬看来，多年积累的高地价风险正逐步显现，一个直接的后遗症是产品结构和市场需求不相符合。“因为地价高，只能做改善型需求这部分，新盘多呈现高端化的特点，去库存化难度或进一步加大。”
此外，土地价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。“一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但因为未来市场充满不确定性，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战。”王阿忠说，“如果拿地前没有对市场的准确判断，高地价将为房企的发展埋下巨大隐患。”
