畅家巷连铝小区6月19日举行首次业主大会——

　　6月19日下午3时，在位于静宁路的连城铝业家属院里，连城铝业业主大会筹备组在这里组织召开了连铝小区首届业主大会第一次会议，筹备小组组长、畅家巷社区书记就《业主公约》、《业主委员会章程》 等有关条文、关键词等进行了解释说明，并请广大业主审议，希望到会的业主们本着对自己负责，对大家共同的未来美好而有秩序的生活环境负责的态度，推选出5位热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的组织能力和协调能力，具有完全地民事行为能力的业主委员会委员。大会审议结束后，业主大会按选举相关程序投票选举出5名业委会成员。至此，连铝小区业主委员会正式成立。

　　几经周折连铝小区业委会成立

　　据介绍，连铝小区是畅家巷社区最早的高层住宅楼，于1994年建成，总建筑面积达25000平方米。小区内包括一个单元楼共计144户住户，共有居民438人，居民几乎全部是兰州连城铝厂职工。在2013年前，连铝小区物业服务一直由单位管理，近年来随着房地产业的迅速发展和住房制度改革的不断深入，小区管理开始由传统的房管体制向市场化的物业管理体制转轨。为了规范住宅小区的物业管理，2013年底，连城小区建设单位聘请城关物业来管理小区，但因服务、停车费用高等问题，多数业主要求更换物业管理公司。2014年5月23日，经小区51户住户签名申请成立业主委员会，畅家巷社区收到申请后，指导筹备小组拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。

　　常言道，物业公司和业主就像是上辈子的冤家，摩擦不断。物业公司和业主之间的矛盾该如何化解？其实，近几年来兰州市一些小区社区探索物管新模式，也有很多小区创立了物业管理联席会，通过及时沟通、坦诚相待，达到了“小事不出小区，大事不出社区”的管理服务效果。“物业公司与业主的纠纷说到底，利益是核心。比如，小区内收取了停车费，费用是不是应当全部返还给业主？”一位小区业主举例说，小区公用部分属于全体业主，若是因外来人员停车收取了费用，理论上应当属于业主。但物业公司认为，自己雇佣了保安，应当收取部分管理费。“时间长了，我感到物业公司和业主之间需要一个对话平台，很多事情根本没必要告到法庭，只要事先做好工作，其实就可以‘大事化小、小事化了’”。

　　成立业委会 化解物管与业主间矛盾

　　然而，现实的状况是，在观念上很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。还有很多业主联系不上，即使联系上了，有些人以各种理由推脱，参与业主委员会成立的积极性不高。至于一些房子用来出租或者没有入住的业主则认为，业主委员会和自己基本没有关系。但事实上，如果没有1/2以上的业主投票权，业主委员会将是无法成立的。二业主委员会的成立与否直接影响着物管质量和房屋维修基金的使用。“成立业主委员会对于业主来说，除了能够在维权的过程中，集合个人力量为集体力量外，更大的好处在于能够自己管理自己的物业，而这是很多业主没有意识到的。”城关区物管办相关负责人如是说。

　　城关区房管局相关负责人则表示，物业管理企业由业主聘请，充分实现了市场竞争。“城关区房产局将大力培育和规范物管企业和业主这两个市场主体，街镇社区也将直接参与和指导辖区内住宅区（大厦）业主大会筹备、召开、选举工作，并对其活动进行监督、指导和协调。由此，当业主和物业管理企业出现矛盾，影响到正常生活秩序时，街镇将出面组织社区、派出所、物业企业和业主委员会进行协调。物管企业与业主间的矛盾也将迎刃而解。” （更多内容请点击大西北网http://www.dxbei.com/news）

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　　业主大会成立流程及业主委员会职责：

　　一个物业管理区域内，已交付使用人的物业房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年以上的，可组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　符合成立业主大会条件的物业小区，有意向自发组建成立业主大会业主委员会的业主，可向小区所在地街道物管办提出书面申请，街道物管办收到申请60日内，指导成立小区业主大会筹备组，并担任筹备组组长。筹备组筹备完成业主委员会委员候选人推选办法，确定候选人，起草《业主大会议事规则》和《业主规则》，按照《选举法》规定，召开首次业主大会，选举产生小区首届业主委员会。

　　业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业服务企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，具体负责执行业主大会的决议和决定。业委会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成，具体人数由业主大会确定。业委会应当自选举之日起7个工作日内召开首次会议，推选业委会主任和副主任。并在30日内向物业所在地的区房地产行政主管部门和街道办事处办理备案手续。

　　业主委员会的职责包括：执行业主大会决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；督促业主缴纳物业服务费和其他费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用维护和管理产生的纠纷；监督业主规约的实施及业主大会赋予的其他职责。