大西北网5月10日讯  据鑫报报道：城市综合体，对于现代都市而言是个必不可少的“硬件”，对于兰州人来说才刚刚熟悉。数据显示，兰州市城市综合体目前拟建和在建的房地产项目约有数十个。

 

　　未来，随着城市化进程的加快，兰州城市建设及就业居住规划建设模式正向国际化城市迈进，作为城市开发的主要载体，综合体建设必将大规模展开。那么，兰州城市综合体建设选址应具备哪些条件，未来发展方向如何，其体量规模如何确定，对此，记者专访了兰州市城乡规划院。

 

　　为大兰州建设注入活力

 

　　“城市综合体”是建筑综合体的升级和城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。因其规模较大，功能齐全并结合了现代人的高效、快速、便捷，所以城市综合体也被称之为“城中城”

 

　　随着城市化进程的加快，大量人口迁居以经济为中心的城市，使得兰州城市土地资源日益稀缺、珍贵。在这种情况下，商业地产城市综合体逐渐占据了房地产市场，万达、绿地等国内知名企业的入住，使得兰州城市开发进行综合体时代。

 

　　统计数据显示，2011年至2015年，国内20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中55%的增量集中在中西部城市当中。兰州作为西部地区重要的区域性特大城市，城市综合体的建设活动也日益激烈。截至目前，兰州开工建设城市综合体数十个。

 

　　“城市综合体一般分三种类型，根据主导功能有商业型、商务型、交通枢纽型、居住主导型、混合型 ；根据项目区位核心区位型、次中心商圈型、节点型、城郊型、资源型；根据开发主体政府主导型、复合地产型、政府和市场合作型。但无论那种形式，这种把城市功能与城市发展之间的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间有机结合的新型城市发展形态，改变的是兰州的城市格局与人居模式，将为大兰州建设和发展注入新的活力与动力。

 

　　综合体建设应合理规划统一布局

 

　　对于市民而言，综合体是一个全天候的生活消费娱乐中心，可以满足人们的多种需求。但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都是和开发建设这种城市综合体。兰州城乡规划院表示：“作为一种商业地产，其规划设计和建筑形式及风格特色，在很大程度上决定了城市综合体对人们吸引力。因此从未来发展的角度看，任何一个城市综合体应挖掘本土特色、突出民族文化，每个城市都有自己独特的历史、文化、民俗等，在旧城改造时，一定要做好相关规划和专业设计，这样才能最大限度利于商业开发，同时还能带动旅游，因此，商业项目的上马应该慎之又慎。

 

　　此外，就城市综合体本身而言，其选址必须符合三个条件，暨具有营造园林景观的基础；必须具有交通便捷的区位优势；必须营造齐备的生活系统。从而满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求。”

 

　　“目前，兰州市部分城市综合体布局存在一定的问题：空间布局不均衡，城区之间差距明显。大多城市综合体都分布在城关区范围内，这主要是受人口、基础设施分布不均等因素的影响。城关区内业态综合、大型商业业态密集，总体水平相对较高；其他城区商业网点规模较小，大型业态缺乏，业态功能组合落后；与交通枢纽结合不紧密：由于城市综合体现状以点状沿主干道路分布为主，交通干道对商业氛围切割影响较大，人车矛盾突出；此外城市综合体内部交通组织及停车场地设计也存在考虑不足的问题。开发模式的单一性，定位不清，对周围交通造成巨大压力，业态重复，容易引起不良竞争等因素，都会影响城市综合体未来的招商引资和建设发展，进而会影响整个兰州市的规划建设和经济发展。因此，统一规划、合理布局城市综合体项目是很有必要的。”市城乡规划院如是说。

 

　　加快兰州市多核心开发建设

 

　　“目前，城关区内已开建多个城市综合体项目，考虑到兰州市目前的经济发展水平及消费能力等因素，未来城市综合体的建设可优先选址于规划定位为未来兰州三核心之一的安宁—七里河核心组团范围内，并且是拆迁量较少的可开发地块。适量控制项目服务半径，从而防止全市范围内因过度竞争而造成商业网点资源浪费。”城乡规划院表示，就目前看，城关中心区西关十字至盘旋路一带内布局以优化、改造提升为主，作为兰州市商业、商务中心，其各项功能建设已日趋完善，为协调促进兰州市一体化发展，市区内选址主要考虑旧城改造片区。周边城区布局以推动兰州市多核心建设为主。为加快兰州市多核心的开发建设，可通过城市综合体的开发模式，引进大型商业休闲项目和精品购物中心带动周边片区发展。以大型现代化项目集群推动城市发展，推动城市由“单核心”向“多核心”发展，带动了若干城市副中心的兴起。为兰州城市拓展新的发展空间。

 

　　“在新项目建设中，主要选择条件较为成熟，基本无拆迁量或拆迁量较少、近两年内可进行用地出让的地块。此外，地块周边交通枢纽应已初步形成规模，交通枢纽带来的客流量五—十年内可达到相应规模。考虑到兰州市的经济水平，新项目不易过多的开发商务金融楼宇，以防市场难以消化。”

 

　　西站板块 兰州最佳城市综合体

 

　　数据显示，建设中的兰州城市综合体整体开发强度较大，占地面积基本都在1万㎡以上，建筑面积均为10万㎡以上，主导功能多以商业为主，其特点如下：在空间布局上，大多数选址都在城关区范围内，从发展水平而言，在建城市综合体主导功能相似，商品层次总体中等略偏上水平，个别在建城市综合体开始往高端发展。从消费情况看，在建城市综合体面对的主要消费群体为本地中档收入者。消费者采购商品以日用品，餐饮及娱乐为主。记者采访中发现，兰州市城市综合体或自称为城市综合体的项目，不少体量非常大，而且这些项目的开发模式也各不相同，尽管都称之为城市综合体。有酒店+住宅+商业+办公，有休闲娱乐+商业+旅游，有住宅+商业+写字楼等，但多数综合体有一个共同点，就是商用物业所占的比例都较大，在住宅销售出去后，商业项目兴旺与否，成为决定项目成功的关键。

 

　　“由于城市综合体属于新型商业地产开发模式，国家对其设置标准并没有明确的量化规定。目前业界通常以10万㎡以上建筑规模，三种以上高标准功能，构成业态组合来界定城市综合体。因其巨大的规模及吸引客流能力，通常也成为市级商业中心或区域级商业中心。”从城市综合体所应具备的种种条件看，未来建设的兰州西客站周边地区是兰州市城市综合体最佳选址。

 

　　地理位置代表城市商业发展的新趋势，城市综合体与城市的经济有密切的联系，这一切都需要与城市其他区域有快速的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站和交通便利的位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。作为人流、物流、信息流等集聚地，火车站是一座城市最繁华最主要的经济圈之一。随着西客站的建设，西站将产生大量的人流、物流，其次，作为西北最大、先进一流的交通枢纽，西客站建设必将使兰州的城市中心西移，渐渐会形成一个以西客站为轴心的新商圈。

 

　　其次，西站东连城关区，西临西固，北依安宁区，交通便捷，不仅有条公交线路路过与此，且正在建设的轻轨交通也布局其中。虽然新火车站建成还要等上几年，但伴随着项目的建设，周围住宅将会面临拆迁和重建，写字楼、宾馆、商铺及餐饮和娱乐场所需求将增加，商业地产将迎来更多机遇，新火车站项目将成为引领地产、商业发展的助推器。可以预见，不远的将来，西站将发展成为集新商业商务区、客运枢纽、便捷完善的交通路网等于一体的黄金地段。

 

　　综合体崛起 构建兰州商圈新格局

 

　　城市综合体作为一种商业地产，往往成为商圈格局转变剧变的核心引擎。19世纪20年代，中外商人来兰设行经商。抗战后，当局在兰州设了“西北贸易公司”兼管内外贸易。50年代中期，形成张掖路区、盘旋路区、西站、西固等四个市级商业中心区。80年代，兰州市一级商业群主要集中在张掖路，盘旋路、西站、西固中街的市级商业中心也初具规模。90年代以来，商业设施主要集中在：城关区的西关什字—张掖路—酒泉路—南关什字—东方红广场—盘旋路或铁路局—火车站一线及西关什字—小西湖—火车西站一线，90年代中后期，以南关什字为核心的庆阳路、中山路、酒泉路旧城改造和东方红广场的建成，西关什字迅速成为实力最为强劲的商服中心。而随着城市综合体的不断涌现，固有的商业格局将被打破。人口的平衡发展、消费需求的转变、市场定位的多极化，便利购物和服务、消费的差异、商务商业的定位等等诸多因素，一个新的商圈格局必将形成。（更多关注清点击大西北网城事频道   网址：http://www.dxbei.com/n/chengshi/）